信貸業(yè)務(wù)抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)法律審查指引
2017-06-02
第一部分抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)法律審查指引概述
抵押擔(dān)保指不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定物的占有而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的物的擔(dān)保，是銀行授信業(yè)務(wù)中最常見的擔(dān)保方式之一。在我國現(xiàn)行的法律體系下，關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)的范圍及抵押權(quán)設(shè)定的要求等方面均有較為明確的規(guī)定。
抵押擔(dān)保全面生效需滿足以下要件：抵押人主體適格；抵押物符合法律規(guī)定；抵押合同以書面形式訂立且有效；抵押權(quán)依法設(shè)立。
其中抵押權(quán)依法設(shè)立是最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)我國《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)是存在于抵押物上的他物權(quán)，設(shè)立方式分為兩類：
（1）登記設(shè)立（強(qiáng)制的抵押登記），即以該等抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)必須辦理抵押登記，抵押合同自簽訂之日起生效，但抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立，未經(jīng)登記，抵押權(quán)不生效。該種方式主要適用于不動(dòng)產(chǎn)抵押，如建筑物及其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)；在建工程等。
（2）登記對(duì)抗（選擇的抵押登記），即當(dāng)事人可自行選擇是否辦理抵押登記，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，不登記不影響抵押權(quán)設(shè)立，但只有經(jīng)過登記后方可產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。主要適用于動(dòng)產(chǎn)抵押，如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的船舶、航空器；交通運(yùn)輸工具等。
第二部分重點(diǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)審查指引
1.抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)為符合法律規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，不得為社會(huì)公益設(shè)施
首先，抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)是符合《物權(quán)法》第180條規(guī)定且不存在《物權(quán)法》第184條規(guī)定的情形。
其次，特殊主體提供的抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。結(jié)合《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱“《擔(dān)保法司法解釋》”）及《物權(quán)法》的規(guī)定：（1）學(xué)校、幼兒園及醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施及其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押，但以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，應(yīng)認(rèn)定抵押有效。特別的，對(duì)于民營的以營利為目的的學(xué)校、幼兒園及醫(yī)院等，也不得以其公益設(shè)施設(shè)立抵押，在這點(diǎn)上不因所有制性質(zhì)存在差異。（2）物權(quán)法及擔(dān)保法對(duì)國家機(jī)關(guān)的財(cái)產(chǎn)能否作為抵押物未作直接規(guī)定，但從國家機(jī)關(guān)和公益法人均承擔(dān)社會(huì)管理和社會(huì)服務(wù)職能的角度看，應(yīng)當(dāng)參照擔(dān)保法和擔(dān)保法司法解釋關(guān)于公益法人的規(guī)定處理。原則上國家機(jī)關(guān)的財(cái)產(chǎn)不能作為抵押物，但國家機(jī)關(guān)以其所開辦的企業(yè)作為擔(dān)保人并以該企業(yè)名下的經(jīng)營性財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保的，該擔(dān)保應(yīng)有效。
2.應(yīng)一并抵押的抵押財(cái)產(chǎn)須分別審查各自的在先抵押情況并要求一并提供抵押
我國房地產(chǎn)抵押采取“房地一體、房隨地走、地隨房走”的基本原則，《物權(quán)法》第182條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！痹诮邮芙ㄖ锘蛲恋氐盅呵?，應(yīng)要求抵押人分別提供房屋和土地的權(quán)屬證書的原件（如當(dāng)?shù)匾呀y(tǒng)一土地和房屋登記管理部門的，可僅提供房地產(chǎn)權(quán)證），并盡可能向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行直接核實(shí)，以了解建筑物所有權(quán)及占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)屬是否一致、是否已設(shè)立抵押。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，對(duì)建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬登記、抵押登記的核實(shí)應(yīng)更為便利。需注意的是，對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)證面積大于建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)證面積且在抵押評(píng)估時(shí)已考慮全部用于抵押的情況，應(yīng)在土地管理部門同時(shí)辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，不宜簡單適用“房隨地走，地隨房走”的登記原則僅在房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。
此外，根據(jù)《物權(quán)法》第183條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)僅以企業(yè)占用的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)不予接受，但以廠房等建筑物所有權(quán)提供抵押時(shí)，應(yīng)將廠房占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并辦理抵押。但由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)占用的土地為集體所有土地，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)存在一定的限制，可能影響抵押財(cái)產(chǎn)的處置情況和抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，《物權(quán)法》第201條規(guī)定，“以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和用途”，因此在接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)廠房及其占用范圍內(nèi)土地抵押的，應(yīng)審慎評(píng)估抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
3.抵押擔(dān)保以抵押物價(jià)值為限提供擔(dān)保，抵押物滅失并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅
抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權(quán)的存續(xù)情況可以分為以下三種情況分別對(duì)待。第一種情況，抵押物的滅失、毀損是由于抵押人的行為所致，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供與抵押物價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。第二種情況，抵押物的滅失、毀損非抵押人的行為所致，其抵押物的價(jià)值轉(zhuǎn)化為其他形態(tài)時(shí)，抵押權(quán)的效力及于因抵押物滅失、毀損所得的賠償金、保險(xiǎn)金等代位物。例如，國家征用土地，應(yīng)當(dāng)依法按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償；被征用土地上的建筑物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。因此，抵押物被征用而滅失的，抵押權(quán)的效力及于因征用而取得的補(bǔ)償費(fèi)。第三種情況，因不可抗力造成的抵押物滅失、毀損，又沒有得到賠償金、保險(xiǎn)金的，抵押權(quán)因抵押物的滅失、毀損而消滅。故，如抵押設(shè)立后發(fā)生抵押物毀損、滅失的情況，應(yīng)重點(diǎn)審查毀損滅失的原因以及是否取得了補(bǔ)償金、賠償金或保證金等。
4.抵押合同中約定的流押條款無效，但不影響抵押合同其他條款的效力
《物權(quán)法》第186條規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！薄稉?dān)保法》第40條規(guī)定，“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！鄙鲜鲆?guī)定通常被稱為流押條款的禁止，抵押合同包含流押條款的，該等流押條款無效，但不影響抵押合同其他條款的合法有效性以及抵押權(quán)的合法設(shè)立，在審查抵押合同時(shí)，應(yīng)關(guān)注此類具有流押性質(zhì)的約定，并予以刪除。
5.抵押合同中應(yīng)包含登記條款，但不宜將登記條款作為合同生效條件
為確保銀行享有合法生效且具有全面對(duì)抗效力的抵押權(quán)，對(duì)各種財(cái)產(chǎn)設(shè)定的抵押擔(dān)保均應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)，在抵押合同中約定登記條款，將協(xié)助辦理抵押登記設(shè)定為抵押人的義務(wù)，并明確辦理登記的期限與抵押人不配合登記的違約救濟(jì)。但需注意的是，不宜將登記條款約定為抵押合同的生效條件，避免因各種原因未成功辦理抵押登記時(shí)，發(fā)生抵押合同成立但不生效的后果。
6.提供抵押擔(dān)保的在建工程應(yīng)為合法建設(shè)的在建工程
根據(jù)《物權(quán)法》及《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定，抵押人可以以其所有的合法建設(shè)的在建工程提供抵押擔(dān)保。就“合法建設(shè)”問題，應(yīng)當(dāng)審查：①.在建工程是否取得了立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)保相關(guān)審批文件，包括但不限于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)；國有土地使用證，涉及土地性質(zhì)變更的，應(yīng)按照規(guī)定辦理土地性質(zhì)變更手續(xù)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；環(huán)境影響報(bào)告書（表）的批復(fù)等。②.在建工程項(xiàng)目本身是否有超越或者違反審批文件要求進(jìn)行建設(shè)施工的情形。③.抵押人是否為在建工程的所有人。為了確保抵押有效，應(yīng)僅以有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件和相關(guān)證書為依據(jù)，確認(rèn)在建工程的所有人。
此外，在抵押合同約定內(nèi)容、工程價(jià)款優(yōu)先、抵押登記問題上，還需注意以下問題：
（1）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第28條規(guī)定，以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：①《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；②已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；③已投入在建工程的工程款；④施工進(jìn)度及工程竣工日期；⑤已完成的工作量和工程量。應(yīng)依照上述規(guī)定將抵押合同的有關(guān)要素約定明確和完備，并將土地使用權(quán)及其在建工程都寫入抵押物范圍。
（2）最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條規(guī)定，“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！睉?yīng)核實(shí)抵押人提供的抵押財(cái)產(chǎn)是否可以覆蓋貸款本息以及建筑工程承包人的工程價(jià)款，以避免出現(xiàn)因建筑工程承包人行使優(yōu)先受償權(quán)而導(dǎo)致銀行抵押財(cái)產(chǎn)不足的情形。
（3）根據(jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，在建工程屬于法律規(guī)定強(qiáng)制登記的抵押財(cái)產(chǎn)，依法必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。
7.建設(shè)用地使用權(quán)抵押的應(yīng)根據(jù)使用權(quán)取得方式履行相應(yīng)許可批準(zhǔn)等手續(xù)
根據(jù)我國《物權(quán)法》、《土地管理法》等的規(guī)定，抵押人合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以作為抵押標(biāo)的。根據(jù)使用權(quán)取得方式不同，需關(guān)注以下問題：以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，無需外部審批或許可，使用權(quán)人自行辦理抵押即可。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，需經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門許可，履行批準(zhǔn)手續(xù)或經(jīng)其辦理抵押登記，設(shè)立抵押權(quán)。此外，劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，需要依法補(bǔ)交土地出讓金，土地價(jià)值剩余部分才能用來清償債權(quán)，因此會(huì)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值造成一定減損，在對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行作價(jià)評(píng)估時(shí)，需特別關(guān)注上述問題。
8.預(yù)抵押登記優(yōu)先受償權(quán)在司法實(shí)踐中可能無法得到保障，應(yīng)密切關(guān)注抵押登記條件滿足的情況并及時(shí)辦理抵押權(quán)登記
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房屋登記辦法》，辦理預(yù)抵押登記應(yīng)經(jīng)過以下兩個(gè)步驟：一是辦理預(yù)購房屋所有權(quán)預(yù)告登記手續(xù)，二是辦理預(yù)購房屋抵押權(quán)登記手續(xù)。因此，銀行在接受抵押人以期房提供抵押擔(dān)保時(shí)，應(yīng)首先審查預(yù)購商品房是否辦理了預(yù)告登記，如未辦理，應(yīng)要求抵押人先行辦理。
其次，預(yù)抵押登記具有一定時(shí)效性，即在能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋抵押登記之日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)及時(shí)辦理房屋抵押登記，否則該預(yù)告登記有失效的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在辦理預(yù)抵押登記后，銀行應(yīng)密切關(guān)注抵押房屋辦理產(chǎn)權(quán)證、滿足抵押登記條件的情況，督促抵押人及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后立即辦理抵押登記，避免預(yù)抵押登記失效的風(fēng)險(xiǎn)。
最后還應(yīng)注意，即使進(jìn)行了預(yù)抵押登記，司法實(shí)踐中法院對(duì)于抵押權(quán)人要求就預(yù)抵押登記的抵押物優(yōu)先受償?shù)闹鲝埵欠裼枰灾С诌€存在爭議。穩(wěn)妥起見，針對(duì)辦理預(yù)抵押登記的期房按揭貸款中，應(yīng)盡量要求開發(fā)商提供階段性連帶保證，擔(dān)保階段應(yīng)至少到辦妥正式抵押登記手續(xù)為止。
9.已出租房屋可以抵押，但須關(guān)注抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)存在的問題
根據(jù)我國《物權(quán)法》和《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定，我國法律遵循買賣不破租賃原則。具體而言，已出租房屋可以設(shè)定抵押擔(dān)保，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、處置抵押房屋時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，且租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的上述兩項(xiàng)要求可能會(huì)在一定程度上影響抵押房屋的處置情況，從而影響銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)效果。
鑒于已出租房屋在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)存在上述問題，在接受房屋抵押時(shí)，應(yīng)首先調(diào)查抵押房屋的涉賃情況，由于房屋租賃并非必須辦理備案手續(xù)，如不存在租賃的，應(yīng)要求抵押人就不存在租賃作出承諾或者作為抵押合同的承諾條款；如存在租賃的，則應(yīng)在抵押合同中就抵押房屋的租賃情況進(jìn)行描述（例如租賃期限、是否存在次承租人等）。其次，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、處置抵押物時(shí)，需了解抵押人是否通過法律認(rèn)可的方式通知承租人或次承租人，以確保承租人的優(yōu)先購買權(quán)。就通知方式，特別需要注意的是，有部分地區(qū)法院規(guī)定：出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，除非出租人有證據(jù)證明無法通知的除外。若未經(jīng)通知承租人，有可能產(chǎn)生變賣無效的法律后果。最后，由于買賣不破租賃原則，變賣抵押房產(chǎn)的難度較大、抵押物價(jià)值也大打折扣。除需謹(jǐn)慎判斷抵押房屋價(jià)值，還可要求承租人或次承租人事先提供書面放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾函，否則，可考慮要求借款人增加其他擔(dān)保方式。
10.唯一住房可以抵押，但須關(guān)注抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)存在的問題
借款人或抵押人以唯一住房向銀行提供抵押不存在法律障礙，但在銀行對(duì)該唯一住房行使抵押權(quán)、進(jìn)行處分時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》的規(guī)定，只要抵押人不屬于無法自行解決居住問題的低保對(duì)象，則銀行在抵押權(quán)行使條件成就時(shí)，有權(quán)申請(qǐng)法院將抵押物拍賣、變賣或者抵債，如果被執(zhí)行人在六個(gè)月內(nèi)未遷出，則人民法院有權(quán)強(qiáng)制遷出，同時(shí)銀行應(yīng)為被執(zhí)行人提供臨時(shí)住房。但司法實(shí)踐中，法官通常對(duì)于唯一住房的處置非常謹(jǐn)慎，唯一住房在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)存在較大難度，須慎重考慮接受以唯一住房設(shè)立抵押的擔(dān)保條件。
11.土地承包經(jīng)營權(quán)抵押應(yīng)重點(diǎn)審查經(jīng)營權(quán)取得方式、土地性質(zhì)及經(jīng)營期限等問題
《物權(quán)法》第180條將以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)列為可以抵押的財(cái)產(chǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)屬于法律規(guī)定強(qiáng)制登記的抵押財(cái)產(chǎn)，依法必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第5條的規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門作為土地承包管理部門，負(fù)責(zé)抵押登記事宜。
根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第3條、第49條規(guī)定，接受土地承包經(jīng)營權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)首先審查擬抵押的財(cái)產(chǎn)是否滿足以下三個(gè)條件：（1）是否通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式取得承包經(jīng)營權(quán)，（2）是否為包含荒山、荒溝、荒丘、荒灘在內(nèi)的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)(由于目前法律并未明確規(guī)定家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)可用于抵押，實(shí)踐操作中亦有爭議，因此不建議接受家庭承包土地的土地經(jīng)營權(quán)抵押)。（3）是否已依法登記并取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證等證書。
其次，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第3條規(guī)定，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限”。在接受抵押時(shí)，還應(yīng)注意審查土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限是否可以覆蓋抵押期限。
12.采礦權(quán)與其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)抵押應(yīng)關(guān)注的問題
根據(jù)《物權(quán)法》及《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，包括探礦權(quán)和采礦權(quán)在內(nèi)的礦業(yè)權(quán)與其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)為可以抵押的財(cái)產(chǎn)。接受采礦權(quán)及其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)關(guān)注以下問題：
第一，采礦權(quán)抵押應(yīng)經(jīng)原發(fā)證機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)且符合采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。
《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第6條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓采礦權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）礦山企業(yè)投入采礦生產(chǎn)滿1年；（二）采礦權(quán)屬無爭議；（三）按照國家有關(guān)規(guī)定已經(jīng)繳納采礦權(quán)使用費(fèi)、采礦權(quán)價(jià)款、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)和資源稅；（四）國務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門規(guī)定的其他條件。國有礦山企業(yè)在申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓采礦權(quán)前，應(yīng)當(dāng)征得礦山企業(yè)主管部門的同意。”因此，在接受采礦權(quán)抵押前，銀行應(yīng)注意審查采礦權(quán)是否滿足上述可以轉(zhuǎn)讓的條件，并審查抵押人就抵押事項(xiàng)取得原發(fā)證機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)的情況，不符合前述要求或未取得審查批準(zhǔn)的采礦權(quán)，銀行應(yīng)不予接受其設(shè)定抵押。
第二，采礦權(quán)應(yīng)不存在不得抵押的情形。
根據(jù)《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第50條規(guī)定，已出租的采礦權(quán)不得設(shè)定抵押。同時(shí)，《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善采礦權(quán)登記管理有關(guān)問題的通知》第（二十九）款規(guī)定，“登記管理機(jī)關(guān)予以備案的采礦權(quán)抵押申請(qǐng)，應(yīng)具備以下條件：1.礦業(yè)權(quán)價(jià)款已按規(guī)定繳清；2.采礦權(quán)權(quán)屬無爭議；3.采礦權(quán)未被法定機(jī)關(guān)扣壓、查封；4.采礦權(quán)抵押期沒有超過采礦許可證有效期；5.采礦權(quán)未處于抵押備案狀態(tài)或債權(quán)人間就受償關(guān)系達(dá)成協(xié)議?！睂?duì)于不滿足上述抵押備案條件的采礦權(quán)，銀行也不應(yīng)接受其設(shè)定抵押。
第三，采礦權(quán)抵押應(yīng)由原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。
《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》第57條規(guī)定，“礦業(yè)權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，礦業(yè)權(quán)人應(yīng)持抵押合同和礦業(yè)權(quán)許可證到原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)?！薄秶临Y源部關(guān)于進(jìn)一步完善采礦權(quán)登記管理有關(guān)問題的通知》第（二十八）款規(guī)定采礦權(quán)人申請(qǐng)抵押備案應(yīng)向登記管理機(jī)關(guān)提交的相關(guān)資料，在抵押合同簽訂后，銀行應(yīng)關(guān)注該備案手續(xù)的辦理情況。
第四，采礦權(quán)應(yīng)與其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)一并抵押，并辦理相關(guān)抵押登記。
法律并未對(duì)采礦權(quán)與其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)應(yīng)一并抵押還是可以分開抵押的問題作出明確規(guī)定，實(shí)踐中各地國土資源部門對(duì)該問題的處理也有分歧。但由于其對(duì)應(yīng)的土地系特殊用途土地，僅能用于采礦，亦僅有采礦權(quán)人有權(quán)取得采礦許可證對(duì)應(yīng)之土地的使用權(quán)，因此，為防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)要求采礦權(quán)與其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)一并抵押，并辦理相關(guān)抵押登記；或就相關(guān)問題進(jìn)一步咨詢當(dāng)?shù)貒临Y源部門意見，以防止在辦理采礦權(quán)抵押（登記）備案手續(xù)時(shí)因礦床所占土地的土地使用權(quán)已抵押給其他方而被拒絕，或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)時(shí)因權(quán)屬問題出現(xiàn)爭議。
第五，采礦權(quán)不再限制只能為采礦權(quán)人自身債務(wù)提供擔(dān)保。
根據(jù)《國土資源部關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于印發(fā)＜礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定＞的通知》第五十五條規(guī)定的通知》的規(guī)定，《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第55條已不再執(zhí)行，即不再限制采礦權(quán)人只能以采礦權(quán)為其自身債務(wù)提供擔(dān)保，采礦權(quán)抵押的抵押人與主合同項(xiàng)下的債務(wù)人可以為不同主體。因此，如采礦權(quán)人以合法所有的采礦權(quán)及其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)為他人債務(wù)提供抵押擔(dān)保的，可以接受。
第六，采礦權(quán)的剩余有效期限應(yīng)長于其擔(dān)保主債權(quán)的履行期限。
由于采礦權(quán)標(biāo)的的特殊性，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、處置采礦權(quán)的難度較大，為了給處置采礦權(quán)留下必要的時(shí)間，銀行在接受采礦權(quán)抵押擔(dān)保時(shí)采礦權(quán)的剩余有效期限應(yīng)最好比所擔(dān)保的主債履行期限長2年以上。處置采礦權(quán)時(shí)可能面臨的主要困難包括：首先，處置方式受到限制。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營范圍的限制，銀行不能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式持有采礦權(quán)，因此銀行通常采用以下方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：（1）協(xié)議轉(zhuǎn)讓給第三方，即礦業(yè)權(quán)經(jīng)評(píng)估后，轉(zhuǎn)讓給第三方投資人，以轉(zhuǎn)讓款償還欠款；（2）通過法院拍賣處置，即礦業(yè)權(quán)經(jīng)評(píng)估后，轉(zhuǎn)讓給競買人，以拍賣款償還欠款；（3）通過交易機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓，即礦業(yè)權(quán)經(jīng)評(píng)估后，選擇一家全國性的產(chǎn)權(quán)交易所予以公開掛牌轉(zhuǎn)讓，然后以競買人支付的轉(zhuǎn)讓款償還欠款。其次，受讓人選擇受到限制。根據(jù)《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第7條的規(guī)定，探礦權(quán)或者采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人，應(yīng)當(dāng)符合《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》或者《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》規(guī)定的有關(guān)探礦權(quán)申請(qǐng)人或者采礦權(quán)申請(qǐng)人的條件。此外，根據(jù)2015年頒布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，以下產(chǎn)業(yè)限制外商投資：（1）特殊和稀缺煤類勘查、開采（中方控股）；（2）貴金屬（金、銀、鉑族）勘查、開采；（3）石墨勘察、開采；（5）鋰礦開采、選礦。以下產(chǎn)業(yè)禁止外商投資：（1）鎢、鉬、錫、銻、螢石勘查、開采；（2）稀土勘查、開采、選礦；（3）放射性礦產(chǎn)的勘查、開采、選礦。因此，針對(duì)上述礦種，受讓人限制或禁止為外商投資人。
第七，盡可能落實(shí)對(duì)抵押人銷售回款的監(jiān)管及其他補(bǔ)充擔(dān)保方式。
采礦權(quán)設(shè)立抵押后，采礦權(quán)的價(jià)值實(shí)質(zhì)上隨著礦產(chǎn)資源的開發(fā)利用轉(zhuǎn)化為礦產(chǎn)資源的銷售收入，此時(shí)，采礦權(quán)的價(jià)值相應(yīng)減少，但依據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)，抵押權(quán)人并不必然對(duì)采礦權(quán)價(jià)值轉(zhuǎn)化形成的礦產(chǎn)資源的銷售收入享有優(yōu)先權(quán)，因此，抵押權(quán)人應(yīng)盡可能在借款合同或抵押合同中落實(shí)對(duì)抵押人銷售回款的監(jiān)管及應(yīng)收賬款的質(zhì)押擔(dān)保方式，以有效彌補(bǔ)抵押物的價(jià)值減損對(duì)抵押權(quán)人的影響。
最后，還需關(guān)注采礦權(quán)作為行政許可的權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，即一旦采礦權(quán)證被國土資源部門依法吊銷，則基于采礦權(quán)而設(shè)立的抵押權(quán)亦將隨之消滅。
13.林地使用權(quán)抵押應(yīng)關(guān)注的問題
根據(jù)《擔(dān)保法》和《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法(試行)》的規(guī)定，林木及林地使用權(quán)可用于抵押，森林或林木資源抵押時(shí)，其林地使用權(quán)須同時(shí)抵押。接受林地使用權(quán)抵押時(shí)，需關(guān)注以下問題：
第一，抵押標(biāo)的是否符合規(guī)定。
《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法(試行)》第8條規(guī)定可作為抵押物的森林資源資產(chǎn)為：用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的林地使用權(quán)；用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的采伐跡地、火燒跡地的林地使用權(quán)；國務(wù)院規(guī)定的其他森林、林木和林地使用權(quán)。第9條規(guī)定，“下列森林、林木和林地使用權(quán)不得抵押：……（二）權(quán)屬不清或存在爭議的森林、林木和林地使用權(quán)；（三）未經(jīng)依法辦理林權(quán)登記而取得林權(quán)證的森林、林木和林地使用權(quán)（農(nóng)村居民在其宅基地、自留山種植的林木除外）；（四）屬于國防林、名勝古跡、革命紀(jì)念地和自然保護(hù)區(qū)的森林、林木和林地使用權(quán)；……（六）以家庭承包形式取得的集體林地使用權(quán)；（七）國家規(guī)定不得抵押的其他森林、林木和林地使用權(quán)?！苯邮芰帜竞土值厥褂脵?quán)抵押的，應(yīng)關(guān)注林木是否屬于上述可抵押的林木范圍，是否存在不可抵押的情形；以林木抵押時(shí)，林地使用權(quán)須同時(shí)抵押，且不得改變林地的屬性和用途；以國家無償劃撥森林資源資產(chǎn)申請(qǐng)抵押時(shí)，還須先辦理相關(guān)的森林、林木出讓手續(xù)。
第二，抵押人是否為林權(quán)的合法享有人且未在林權(quán)上設(shè)定過其他抵押。
根據(jù)《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法（試行）》第11條規(guī)定，銀行應(yīng)要求抵押人提供林權(quán)證原件和載有擬抵押森林資源資產(chǎn)的林地類型、坐落位置、四至界址、面積、林種、樹種、林齡、蓄積等內(nèi)容的相關(guān)資料，并與發(fā)證機(jī)關(guān)就林權(quán)證真?zhèn)巍⑹欠翊嬖谄渌谙鹊盅哼M(jìn)行核實(shí)，如抵押申請(qǐng)人故意隱瞞森林資源資產(chǎn)已抵押登記的事實(shí)，提供虛假材料騙取登記機(jī)關(guān)重復(fù)登記的，該登記無效。
第三，林地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。
林木生長于土地上時(shí)屬于不動(dòng)產(chǎn)，且存在林地使用權(quán)應(yīng)與林木同時(shí)抵押的情況，因此以林木或林地使用權(quán)進(jìn)行抵押時(shí)，應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自抵押登記之日設(shè)立。
實(shí)踐中可能存在林權(quán)證記載事項(xiàng)與林權(quán)登記簿的記載不一致的情況，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，（不動(dòng)產(chǎn)）記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，因此，在辦理林權(quán)抵押貸款時(shí)，應(yīng)注意核對(duì)林權(quán)證與林權(quán)登記簿是否一致，確保抵押物記載的真實(shí)與準(zhǔn)確性。
第四，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行評(píng)估，設(shè)定合理的抵押率。
《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法（試行）》第12條規(guī)定：“抵押權(quán)人要求對(duì)擬抵押森林資源資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以聘請(qǐng)具有森林資源資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員對(duì)擬作為抵押物的森林資源資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。森林資源資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照原國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部《關(guān)于發(fā)布〈森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）〉的通知》（國資辦發(fā)[1996]59號(hào)）的規(guī)定辦理?！睆挠行Х婪讹L(fēng)險(xiǎn)的角度，建議對(duì)抵押標(biāo)的進(jìn)行評(píng)估并設(shè)定合理的抵押率（建議最高不得超過50%）。
第五，關(guān)注林木采伐許可證的取得情況并對(duì)采伐收入進(jìn)行控制。
林木采伐在我國實(shí)行指標(biāo)管理，采伐指標(biāo)由縣級(jí)林業(yè)主管部門或者其授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府依照有關(guān)規(guī)定審核發(fā)放采伐許可證，因此，需關(guān)注辦理抵押前抵押人是否已經(jīng)取得林木采伐許可證，如果已經(jīng)取得，應(yīng)要求抵押人將林木采伐許可證交由抵押權(quán)人保管，并共同向林木行政管理部門辦理登記備案。同時(shí)，由于對(duì)林木的采伐將直接降低抵押物的價(jià)值，因此，應(yīng)爭取在借款合同和抵押合同中約定，抵押人確需采伐林木的，采伐收入進(jìn)入監(jiān)管賬戶或者用于歸還貸款本息。
第六，遵守各地的不同規(guī)定并與產(chǎn)權(quán)市場積極溝通。
我國部分地區(qū)對(duì)林權(quán)抵押出臺(tái)有不同的監(jiān)管規(guī)定，比如：《貴州省林權(quán)抵押貸款實(shí)施意見》、《重慶市林權(quán)抵押融資登記管理實(shí)施細(xì)則（試行）》、《浙江省林權(quán)流轉(zhuǎn)和抵押管理辦法》等，在實(shí)際辦理林權(quán)抵押業(yè)務(wù)的過程中，應(yīng)遵守各地不同規(guī)定，進(jìn)行靈活處理，以確保抵押權(quán)的全面完善并便于得到當(dāng)?shù)亓謽I(yè)部門的支持。
此外，由于林權(quán)抵押物的特殊性，林權(quán)變現(xiàn)處置較為困難。林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中心和森林資源收購中心是林權(quán)轉(zhuǎn)讓的兩大主要市場，其中，森林資源收儲(chǔ)中心主要解決對(duì)林權(quán)的非競爭性收購，建議銀行在抵押林權(quán)處置過程中與森林資源收儲(chǔ)中心積極協(xié)商，推動(dòng)抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。
14.海域使用權(quán)抵押應(yīng)關(guān)注的問題
根據(jù)《物權(quán)法》及《海域使用管理法》的規(guī)定，海域使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，屬于經(jīng)行政許可取得的權(quán)利，并可依法轉(zhuǎn)讓，符合《物權(quán)法》對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)必須具有可讓與性的要求，可以依法進(jìn)行抵押。以海域使用權(quán)抵押的，須向海洋行政主管部門辦理抵押登記。有以下問題需特別關(guān)注：
（1）海域使用金的繳納情況
由于海域使用金的繳納方式可以為一次繳納或逐年繳納，《海域使用權(quán)出讓合同》約定逐年繳納的情況下，須密切關(guān)注使用權(quán)人每年按時(shí)交納使用金的情況。避免發(fā)生使用權(quán)人不按時(shí)繳納海域使用金，而被出讓人解除《海域使用權(quán)出讓合同》，喪失海域使用權(quán)，進(jìn)而導(dǎo)致銀行喪失抵押權(quán)，或影響銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
（2）海域使用權(quán)證書的年審情況
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，海域使用權(quán)證書需進(jìn)行年審，年審內(nèi)容包括海域使用項(xiàng)目所涉及的使用權(quán)人、海域使用的位置、面積、用途、海域使用金繳納、海域使用期限及抵押等各項(xiàng)情況，應(yīng)督促抵押人及時(shí)辦理海域使用權(quán)證書的年審情況，避免發(fā)生因未通過年審的而無法繼續(xù)取得海域使用權(quán)，進(jìn)而影響銀行抵押權(quán)的情形。
（3）填海項(xiàng)目取得的土地使用權(quán)一并抵押的情況
《海域使用管理法》規(guī)定涉及填海項(xiàng)目的，海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自填海項(xiàng)目竣工之日起三個(gè)月內(nèi)，憑海域使用權(quán)證書，向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)并取得土地使用權(quán)證書。為保障銀行權(quán)益，應(yīng)在《抵押合同》中明確約定，涉及填海項(xiàng)目的，使用權(quán)人隨后取得土地使用權(quán)亦應(yīng)抵押給銀行并應(yīng)及時(shí)辦理土地使用權(quán)登記及抵押登記。
15.船舶、民用航空器、機(jī)動(dòng)車等交通工具抵押應(yīng)關(guān)注的問題
根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《海商法》及《民用航空法》的規(guī)定，船舶、民用航空器、機(jī)動(dòng)車等交通工具可以設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。為確保抵押權(quán)具有對(duì)抗效力，均應(yīng)要求及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。此外,還應(yīng)關(guān)注以下問題：
第一，應(yīng)關(guān)注抵押物留置權(quán)和優(yōu)先權(quán)對(duì)銀行債權(quán)的影響。
（1）在船舶抵押業(yè)務(wù)中，船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。銀行在決定是否授信和計(jì)算抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮到留置權(quán)和優(yōu)先權(quán)對(duì)銀行債權(quán)的影響。就船舶優(yōu)先權(quán)的種類，《海商法》第22條規(guī)定：“下列各項(xiàng)海事請(qǐng)求具有船舶優(yōu)先權(quán)：
（一）船長、船員和在船上工作的其他在編人員根據(jù)勞動(dòng)法律、行政法規(guī)或者勞動(dòng)合同所產(chǎn)生的工資、其他勞動(dòng)報(bào)酬、船員遣返費(fèi)用和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的給付請(qǐng)求；（二）在船舶營運(yùn)中發(fā)生的人身傷亡的賠償請(qǐng)求；（三）船舶噸稅、引航費(fèi)、港務(wù)費(fèi)和其他港口規(guī)費(fèi)的繳付請(qǐng)求；（四）海難救助的救助款項(xiàng)的給付請(qǐng)求；（五）船舶在營運(yùn)中因侵權(quán)行為產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)賠償請(qǐng)求。載運(yùn)2000噸以上的散裝貨油的船舶，持有有效的證書，證明已經(jīng)進(jìn)行油污損害民事責(zé)任保險(xiǎn)或者具有相應(yīng)的財(cái)務(wù)保證的，對(duì)其造成的油污損害的賠償請(qǐng)求，不屬于前款第（五）項(xiàng)規(guī)定的范圍?！本痛傲糁脵?quán)發(fā)生的情況，《海商法》第22條第二款規(guī)定：“船舶留置權(quán)，是指造船人、修船人在合同另一方未履行合同時(shí)，可以留置所占有的船舶，以保證造船費(fèi)用或者修船費(fèi)用得以償還的權(quán)利。船舶留置權(quán)在造船人、修船人不再占有所造或者所修的船舶時(shí)消滅?！?/span>
（2）《民用航空法》同樣規(guī)定了民用航空器的優(yōu)先權(quán)，第22條規(guī)定，“民用航空器優(yōu)先權(quán)先于民用航空器抵押權(quán)受償?！钡?9條規(guī)定，“下列各項(xiàng)債權(quán)具有民用航空器優(yōu)先權(quán)：（一）援救該民用航空器的報(bào)酬；（二）保管維護(hù)該民用航空器的必需費(fèi)用。前款規(guī)定的各項(xiàng)債權(quán)，后發(fā)生的先受償?！钡裼煤娇掌鲀?yōu)先權(quán)的存在具有一定時(shí)效性，第20條規(guī)定，“本法第十九條規(guī)定的民用航空器優(yōu)先權(quán)，其債權(quán)人應(yīng)當(dāng)自援救或者保管維護(hù)工作終了之日起三個(gè)月內(nèi)，就其債權(quán)向國務(wù)院民用航空主管部門登記?！?/span>
第二，船舶抵押應(yīng)關(guān)注的其他問題。
（1）在光船租賃期間對(duì)船舶設(shè)定抵押權(quán)的，確保該抵押已經(jīng)承租人同意
光船租賃，是指船舶出租人僅提供不包括船員在內(nèi)的船舶給承租人使用的租船方式。《海商法》第151條規(guī)定：“未經(jīng)承租人事先書面同意，出租人不得在光船租賃期間對(duì)船舶設(shè)定抵押權(quán)。出租人違反前款規(guī)定，致使承租人遭受損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”此規(guī)定為法律明確的禁止性規(guī)定，如在光船租賃期間對(duì)船舶設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)要求抵押人征得承租人的同意并提供承租人出具的同意函等書面文件。
（2）建造中船舶申請(qǐng)抵押登記的特殊要求
根據(jù)《船舶登記工作規(guī)程》（海船舶[2015]9號(hào)）第62條規(guī)定，“建造中船舶申請(qǐng)抵押權(quán)登記時(shí)，如為分段建造的，應(yīng)該已經(jīng)完成至少一個(gè)以上的船舶分段并處于建造階段；如為整體建造的，應(yīng)該已經(jīng)安放龍骨并處于建造階段?！?/span>
（3）船舶抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)由專門法院管轄
我國海事糾紛適用專門管轄，銀行擬通過法院主張船舶抵押權(quán)的，應(yīng)通過有管轄權(quán)的海事法院進(jìn)行，并將適用相關(guān)的《海事訴訟特別程序法》和司法解釋進(jìn)行審理。
16.動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押存在較大風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)正確看待浮動(dòng)抵押的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用
《物權(quán)法》第181、189、196條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度。接受浮動(dòng)抵押時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)：
（1）抵押財(cái)產(chǎn)較難估值。不同于其他不動(dòng)產(chǎn)抵押和動(dòng)產(chǎn)抵押，浮動(dòng)抵押的抵押財(cái)產(chǎn)具有生產(chǎn)設(shè)備易損耗，原材料、半成品和產(chǎn)品的市場價(jià)值不穩(wěn)定,變現(xiàn)前景不明了等特點(diǎn)，且沒有完善的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和體系，如抵押人惡意隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)的損耗程度，夸大抵押財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)值和升值空間等，容易導(dǎo)致銀行對(duì)抵押物價(jià)值判斷偏頗，發(fā)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押物嚴(yán)重不足值的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）抵押財(cái)產(chǎn)較難控制。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前，浮動(dòng)抵押的抵押標(biāo)的物都處在變動(dòng)、未定的狀態(tài)中，抵押權(quán)人對(duì)未特定化的抵押財(cái)產(chǎn)并無控制力和支配力，抵押人有權(quán)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行自由處分。
浮動(dòng)抵押權(quán)不得對(duì)抗正常生產(chǎn)經(jīng)營中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人；此外，如抵押人在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押等其他擔(dān)保物權(quán)或留置權(quán)等法定優(yōu)先權(quán)的，該等擔(dān)保物權(quán)和留置權(quán)都將優(yōu)先于浮動(dòng)抵押權(quán)。上述情況都可能導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的抵押財(cái)產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)定浮動(dòng)抵押時(shí)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，無法為主債權(quán)提供有效擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。
浮動(dòng)抵押存在對(duì)抵押權(quán)人保護(hù)較弱的固有風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人只能就約定或者法定事由發(fā)生后已確定的抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，因此銀行應(yīng)謹(jǐn)慎接受浮動(dòng)抵押。
17.順位抵押的操作流程及法律風(fēng)險(xiǎn)
《物權(quán)法》允許財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，抵押權(quán)已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。
但部分抵押財(cái)產(chǎn)存在法律法規(guī)明確規(guī)定不得設(shè)立第二順位抵押的情況，例如（1）《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法（試行）》規(guī)定已抵押森林資源資產(chǎn)在抵押期限內(nèi)不得重復(fù)申請(qǐng)辦理抵押登記。（2）《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善采礦權(quán)登記管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定采礦權(quán)未處于抵押備案狀態(tài)或債權(quán)人間就受償關(guān)系達(dá)成協(xié)議方可在登記管理機(jī)關(guān)予以采礦權(quán)抵押備案的申請(qǐng)應(yīng)具備的條件包括。因此，實(shí)踐操作中可能存在已抵押的采礦權(quán)無法設(shè)立第二順位抵押的情形。因此，銀行接受第二順位抵押時(shí)，應(yīng)首先審查該抵押物是否允許設(shè)立順位抵押。
就抵押登記流程來說，第二順位抵押登記與第一順位抵押登記的辦理程序基本無差異，但為了避免地方登記程序差異影響銀行利益，在接受抵押前，應(yīng)根據(jù)抵押物的不同情況咨詢當(dāng)?shù)刂鞴懿块T辦理辦理第二順位抵押登記的要求及流程。
銀行接受第二順位抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)主要為以下：
第一，抵押物價(jià)值不足值?！段餀?quán)法》第199條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押并均進(jìn)行了登記的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款的清償順序?yàn)榈怯浽谙鹊膬?yōu)先受償，即第二順位抵押權(quán)人只能在第一順位抵押權(quán)人的債權(quán)全部實(shí)現(xiàn)后，才能對(duì)拍賣、變賣抵押物后的剩余款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)，由此可能導(dǎo)致抵押物變現(xiàn)余額不能足額清償主合同項(xiàng)下債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
第二，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)難度大。銀行作為第二順位抵押權(quán)人時(shí)，如第一順位抵押權(quán)人尚不具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，或第一順位抵押權(quán)人不同意后續(xù)抵押權(quán)人處分抵押物的，則即使第二順位抵押權(quán)已滿足實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件，仍可能面臨難以處分抵押物、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，原因在于：第一順位抵押權(quán)人對(duì)抵押物擁有法定優(yōu)先權(quán)，在其主債權(quán)尚未完全得到清償之前，難以準(zhǔn)確估量其將來實(shí)際享有的債權(quán)數(shù)額，從而在拍賣、變賣所得價(jià)款中預(yù)先進(jìn)行提存。實(shí)踐中，法院出于保護(hù)第一順位抵押權(quán)人利益的考慮，很可能不允許第二順位抵押權(quán)人單方面直接行使抵押權(quán)，從而使銀行的債權(quán)無法得到及時(shí)清償。因此，銀行在接受第二順位抵押時(shí)，應(yīng)充分考量抵押物的價(jià)值及擔(dān)保的其他主債的情況，并搭配其他擔(dān)保方式。
18.最高額抵押應(yīng)關(guān)注的問題
（1）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)最高限額
最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)最高限額有兩種確定方式：第一種方式為雙方達(dá)成一致意見后直接約定一個(gè)具體金額，該金額應(yīng)為授信本金（債權(quán)本金）放大一定倍數(shù)后的金額（通常不低于1.2倍）；第二種方式是約定擔(dān)保債權(quán)最高限額為債權(quán)本金金額和相應(yīng)的利息、罰息、違約金、損害賠償金以及為實(shí)現(xiàn)債權(quán)、擔(dān)保權(quán)利等所發(fā)生的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、過戶費(fèi)、保全費(fèi)、公告費(fèi)、公證認(rèn)證費(fèi)、翻譯費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等）和其他所有應(yīng)付的費(fèi)用之和，但在現(xiàn)在的司法實(shí)踐中，此種方式存在利息、罰息及其他費(fèi)用脫保的風(fēng)險(xiǎn)，故如果在談判地位允許的前提下，盡量采用第一種約定方式。本項(xiàng)內(nèi)容對(duì)最高額質(zhì)押及最高額保證同樣適用。
（2）最高額抵押主債權(quán)為或有債權(quán)時(shí)應(yīng)關(guān)注的問題
最高額擔(dān)保是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，對(duì)于一般的貸款來說，銀行實(shí)際放款日為債權(quán)發(fā)生日，但對(duì)于票據(jù)、信用證、保函等或有債權(quán)，由于司法實(shí)踐中對(duì)此類業(yè)務(wù)如何確定債權(quán)發(fā)生日存在不同理解，導(dǎo)致上述業(yè)務(wù)在適用最高額擔(dān)保時(shí)，一旦最高額擔(dān)保合同約定的債權(quán)發(fā)生期間沒有全部覆蓋開立票（證）的日期及到期日，可能出現(xiàn)脫保風(fēng)險(xiǎn)。
目前總行標(biāo)準(zhǔn)文本明確約定,票據(jù)、信用證、保函、商業(yè)承兌匯票保貼（包括主合同債務(wù)人為承兌人及持票人等情形）或其他或有負(fù)債業(yè)務(wù)的，只要上述業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的合同簽署日、票據(jù)、信用證、保函等的開立日、到期日或乙方實(shí)際墊款日、履行擔(dān)保責(zé)任日等任一日期發(fā)生在合同約定的債權(quán)發(fā)生期間內(nèi)，則基于上述業(yè)務(wù)形成的全部債權(quán)均納入最高額擔(dān)保范圍之內(nèi),抵押人均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。如擬簽署文本為非總行標(biāo)準(zhǔn)合同文本,應(yīng)注意確保合同約定的債權(quán)發(fā)生期間覆蓋全部債權(quán)發(fā)生日，如為票據(jù)、信用證、保函業(yè)務(wù)的，應(yīng)確保合同約定的債權(quán)發(fā)生期間覆蓋開立日至到期日。本項(xiàng)內(nèi)容對(duì)最高額質(zhì)押及最高額保證同樣適用。
（3）最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)如何轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍
《物權(quán)法》第203條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍?！?/span>
就如何使最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保債權(quán)范圍的問題，首先，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)協(xié)商一致，簽訂書面協(xié)議（或補(bǔ)充協(xié)議），明確將何年何年何日誰與誰之間簽訂的什么合同項(xiàng)下的債務(wù)納入到最高額抵押合同所擔(dān)保的范圍之列；其次，抵押人和抵押權(quán)人還應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莼蛲恋氐怯洐C(jī)關(guān)辦理抵押登記或變更登記手續(xù)。如《房屋登記辦法》第52條就規(guī)定：“當(dāng)事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）已存在債權(quán)的合同或者其他登記原因證明材料；（二）抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料?！?/span>
（4）最高額抵押授信項(xiàng)下抵押物被查封后又解封可視情形繼續(xù)放款
對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)被查封又解封后，最高額抵押中受抵押擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額是否可以繼續(xù)增加，現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋以及其他規(guī)范性法律文件并沒有做出明確規(guī)定。從《物權(quán)法》立法精神上看，既已存在的最高額抵押在抵押財(cái)產(chǎn)查封前、查封中和解封后是連續(xù)存在的，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額在抵押財(cái)產(chǎn)查封時(shí)，根據(jù)法律的規(guī)定，發(fā)生債權(quán)確定的法定事由。在抵押財(cái)產(chǎn)解封后，法律規(guī)定的最高額債權(quán)確定的法定事由滅失，并且債權(quán)人與債務(wù)人之間的相關(guān)債權(quán)合同、最高額抵押合同也沒有因?yàn)榈盅贺?cái)產(chǎn)的查封、解封而終止，所以最高額債權(quán)在查封財(cái)產(chǎn)解封后應(yīng)當(dāng)視為尚未確定，最高額抵押權(quán)的效力應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到抵押財(cái)產(chǎn)被查封前的狀態(tài)。因此相關(guān)債權(quán)合同項(xiàng)下可以發(fā)生新的債權(quán)，新發(fā)生的債權(quán)應(yīng)當(dāng)受到最高額抵押擔(dān)保。但司法實(shí)踐中，不同法院對(duì)此可能持有不同的觀點(diǎn)。
特別的，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)在最高額抵押擔(dān)保期間發(fā)生被查封的情況，多是由債務(wù)人償債能力出現(xiàn)問題或涉訴引起的，銀行應(yīng)予以關(guān)注，詳細(xì)了解上述查封、解封情況下債務(wù)人的資信情況，可以要求債務(wù)人就本次查封、解封的原因作出說明。如財(cái)產(chǎn)查封確實(shí)是因?yàn)閭鶆?wù)人償債能力出現(xiàn)問題，出具債權(quán)安全的考慮，建議結(jié)合主合同的約定，停止新增貸款，要求其提前償貸、提供新的擔(dān)保，或承擔(dān)合同中的相關(guān)責(zé)任。(來源：CITIC法律法律、國培機(jī)構(gòu))